賃貸物件の初期費用は正しい知識を知っていれば10万円以上下げられるのを知っていますか？
なぜ10万円以上下げられるかというと、日本に存在している大半の不動産屋(仲介業者)はお客さんに対して勝手に金額を上乗せをしているからです。
例えば本来、契約者からとってはいけない費用を請求していたり、国が定める基準を超える金額を請求してきたりします。
それぐらい不動産業界はグレーな業界なのです。
しかし、良い仲介業者に出会えなくても正しい知識を知っていれば初期費用を１０万円以上下げることが出来ます。
今回は『賃貸物件の初期費用を10万円以上安くする方法』をご紹介します。
見積りは必ず３社以上出せ
候補の物件が決まったら少なくても３社以上で仲介業者で初期費用の見積り依頼をして下さい。
複数の不動産屋の見積りを比較することによって、どこの不動産が初期費用の金額をどのように上乗せしているかがはっきりわかるのです。
また、わざわざ足を運ばなくても初期費用の見積もりは仲介業者のホームページにメールすれば対応してくれます。
メールの中で来店を促してくる仲介業者もいますが、口で言いくるめたいだけなのでなるべくメールで済ませた方が良いです。
第１候補の仲介業者が決まったら、ここから初期費用の交渉のスタートです。
次に無効・減額できる費用について話していきます。
絶対に払ってはいけない費用
見積り、請求書の中に絶対に拒否しなくてはいけない費用があります。
<絶対に払ってはいけない費用>
- 書類作成費
- 簡易消火器
- 害虫駆除費・抗菌・室内消毒
- 安心入居サポート
これらの費用は、仲介業者が売り上げを上げるために用意している費用で、必ず拒否することが出来ます。
もし、これらの費用を”義務”とか”強制”とか言われたら
「これは強制ですか？本当なら今の説明を録音させてもらってもよろしいですか？知り合いの専門家と消費者センターに確認するので。」
こう言うと、大体不動産屋は請求することが出来ないでしょう。
それでも押し通してくるのであれば相談する不動産屋を変えましょう。
次に一つ一つ説明していきます。
書類作成費
書類作成費は何としてでも拒否しなければならない費用です。
仲介業者が契約者に請求していいのは、”仲介手数料だけ”なんです。
書類作成費も当たり前に仲介手数料に含まれています。払うメリットは一切ありません。
害虫駆除費・抗菌・室内消毒
害虫駆除費・抗菌・室内消毒などは絶対に拒否してください。
請求書には『害虫(ゴキブリ)駆除費』など恐怖心を煽って記載されたりしてますが、実態としては何もしていません。せいぜい消臭スプレーをかけてるだけです。
その他にも、浴室コーティング・ハイブリットコーティング・光触媒コーティングなど様々な名称で請求してきますが、全く必要ありません。
これらの作業はすべて入居前のルームクリーニングに含まれています。もしどうしても必要なら、自分で民間のサービスに後からでも頼めます。
安心入居サポート
業者によって費用の名称は異なりますが、安心入居サポートなどの24時間トラブル対応可能のサービスは全く強制ではなく任意なので拒否しましょう。
安心入居サポートは鍵を紛失した時に24時間対応してくれるでお馴染みですが、鍵の紛失以外の必要なサポートはこの後説明する火災保険に同じ補償内容があるのです。
つまり鍵の紛失時のみのサービスに高い金額を取られているのです。
鍵を紛失した時の対応なら、スペアキーを作成したり、日中なら不動産屋に連絡すれば対応してくれます。もし夜中に失くしてしまっても、その日は別の場所に泊まればいいですし対応策は無限にあります。
簡易消火器
簡易消火器は大家が負担すべきものなので、必ず拒否しましょう。
もし簡易消化器が無くても、共用部に必ず消化器を設置しているはずなので緊急時はそれを使えばいいのです。
必ず金額を下げるべき費用
必ず金額を下げるべき費用は次の通りです。
＜必ず金額を下げるべき費用＞
- 仲介手数料
- 火災保険
これら２つはほとんどの仲介業者が本来の金額より高めの金額で請求してきます。
知らない人は余裕でダマされてしまうので気を付けましょう。
それではひとつずつ見ていきましょう。
仲介手数料
知らない人も多いですが、仲介業者は入居者だけでなく大家からも仲介手数料をもらっているのです。
仲介業者が取っていい仲介手数料は、「家主と入居者を合わせて家賃の1か月分まで」と”宅地建物取引業法”という法律で決められています。
<宅地建物取引業の内容>
・貸主と借主それぞれから受け取る仲介手数料は賃料の半月分以内とする
・ただし、”依頼者の承諾”があればどちらか一方から賃料の1ヶ月分以内を受け取ることができる。
つまり本来、借主に請求する仲介手数料は”家賃の0.5か月分まで”なのです。
不動産業者側が勝手に請求書に仲介手数料を家賃の１か月分の金額記載した場合、あなたが何も突っ込まないと家賃１か月分の仲介手数料がそのまま取られてしまうのです。
もしあなたが家賃１か月分の仲介手数料を請求されたら、
「借主に請求出来るのって家賃の半月分以内って宅地建物取引業法ですよね？下げてもらっていいですか？」
と言いましょう。
それに応じてくれないのであれば違う不動産屋で契約しましょう。仲介手数料を取らない業者ももちろん存在します。
火災保険
不動産屋が用意している火災保険は絶対に入らないようにしてください。
これは金額が不動産屋側で上乗せさせられた金額となっています。
火災保険は、入居者が自ら火災保険業者を自由に選ぶ権利があります。
自分で契約すれば、内容は同じで１年で2000円ほどの安い火災保険もあります。
法律的には火災保険には加入義務はありませんが、大家側が入居条件としていることが多く加入しなくてはいけない場合は自分で加入するようにしましょう。
交渉次第で下げれる費用
交渉次第で下げれる費用は次の通りです。
＜交渉次第で下げれる費用＞
- 家賃
- 敷金・礼金
- ハウスクリーニング
また、こちらは大家(オーナー)の気持ちで下げるかどうかが決まるため、”家探しが多い繁忙期”や”人気物件”の場合は値下げに応じてくれないこともあります。
ただ、すぐに埋まりそう物件でなければ十分に値下げ交渉が可能な費用です。
家賃
賃料・共益費は、大家(オーナー)が応じやすい正しい交渉の仕方をしっていると安くしてくれる場合が多いです。
ポイントは、「条件を飲んでくれたら絶対に借りるよ」と借りる意思を示すことです。
「交渉できたら考えます」は、大家も本気で考えてもらえず門前払いです。なので、交渉が出来たら契約をするという意思を明らかにしましょう。
<具体的な交渉の仕方>
「”家賃を1か月サービス”か”家賃を3,000円安く”してもらえませんか？どちらかにしていただければ、すぐ契約します。」
このように選択肢を与えると、大家側もかなり応じてくれやすくなります。
また家賃交渉は仲介業者の担当者を挟んで行うこととなりますが、すぐに「交渉は無理です」と言われた場合には、すぐに担当者や業者を変えてください。
家賃交渉は仲介業者は全く関係なく、あくまで借主と大家との交渉なので、値下げ交渉が無理かどうかを判断できるのは大家しかいません。
大家に連絡もせず断られた場合は担当者がめんどくさがっているだけなんです。
敷金・礼金
敷金・礼金は、家賃交渉が通らなかったときに値下げ交渉するといいでしょう。
これも、家賃と同じく大家への交渉となり、交渉内容もほぼ同じ。
ただ敷金は退去時に必要な分差し引かれて返ってくるの費用なので、家賃交渉が通らなかったときは礼金の部分を交渉すると良いでしょう。
また、礼金は本来の金額に仲介業者が上乗せしている可能性があります。
複数社から見積もりを取るとすぐわかるので注意しましょう。
ハウスクリーニング
ハウスクリーニングは入居時と退去時のどちらかで取られる費用です。
まずはどちらのタイミングで取られる費用か確認しましょう。両方で取られることは絶対にありえません。
入居時に支払う場合、もし内覧をした時に部屋がキレイだったら交渉で外してもらえる費用ですが、私はハウスクリーニングはしっかりやって欲しい派です。
ただ、入居時の金額を浮かせた分、契約書に『退去時のハウスクリーニング費用15,000円』など追加で記載されている場合もあるのでしっかりと確認してください。
入居の際の契約書に記載されていない場合は、退去時にハウスクリーニング費を支払う義務借主にはありません。
交渉は難しいが金額をチェックするべき費用
値下げ交渉は難しいが、金額を上乗せされていないかチェックしなければいけない費用があります。
それが”鍵交換代”と”保証会社加入料”です。
一つ一つ見ていきましょう。
鍵交換代
鍵交換代は、通常のタイプだったら、1～1.5万円が相場です。
これ以上の金額だったら、値下げ交渉した方がいいでしょう。
保証会社加入料
保証会社加入料は、家賃の50～80%程度を払うものです。
保証会社は、大家と保証会社が契約しているので、入居者が会社を選ぶことは出来ません。
しかし、この金額は仲介業者によって上乗せされている場合があります。
これも複数社に見積を取ることで対策することが出来ます。
まとめ
今回は『賃貸物件の初期費用を10万円以上安くする方法』を紹介しました。
初期費用は見積もりや請求書で支払う必要のない費用が勝手に記載されていることが多いです。
正しい知識を付けて、それを見極める知識を付けましょう。
当サイトは、周りの人より賢く生きるための人生の攻略法が知れるサイトです。
